2.7 Le prêt locatif social (PLS)

Les conditions générales du prêt locatif social
Le prêt locatif social (PLS) s'adresse à tout investisseur personne physique ou morale qui réalise une opération locative.

Le PLS est destiné à financer des logements correspondant à des niveaux de loyers et de ressources supérieurs au prêt locatif à usage social (PLUS) dans des zones à marché tendu.

Ce prêt ouvre droit à l'APL.

Les caractéristiques du PLS

• Les bénéficiaires

Les personnes physiques et les personnes morales peuvent réaliser des opérations en PLS.

Les organismes HLM, les SEM, les associations, les collectivités locales et les promoteurs privés peuvent bénéficier du PLS.

• Objet du prêt

Le PLS peut principalement financer l'acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que le cas échéant les travaux d'amélioration correspondants. Le PLS n'ouvre pas droit à une subvention de l'Etat. En revanche, il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit et d'une exonération de TFPB pendant 25 ans. Les bailleurs doivent s'engager par une convention signée avec l'Etat, dont la durée est au moins égale à la durée de la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière ou immobilière, sans pouvoir être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.

• Le montant du prêt

Le montant minimum du prêt est égal à 50% du prix de revient de l'opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.

• La durée d'amortissement

Taux révisable indexé sur le livret A. La durée d'amortissement est de 30 ans maximum, avec option à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière ou immobilière. Les établissements de crédit sont libres de proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment le remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée de remboursement.Possibilité de versement des fonds sous forme d'une période de préfinancemen, d'une durée de 3 à 24 mois, qui donne lieu à un différé total de paiement des intérêts et du remboursement du capital.

La durée du prêt est de 30 ans maximum. La part de prêt finançant la charge foncière peut atteindre 50 ans.

• Le taux d'intérêt du prêt

Taux d'intérêt actuariel : 4.73 % à 5,00% selon la nature de la garantie indexé sur livret A.

• Frais de dossier

Les frais de dossier ne peuvent dépasser 700 euros pour les personnes physiques.

• Garanties exigées

L'établissement prêteur apprécie les sûretés nécessaires à la garantie du prêt.

• Démarches préalables

Il est nécessaire d'obtenir une décision favorable d'agrément prise par le préfet ou par le délégataire des aides à la pierre. Le dossier de demande de décision favorable d'agrément sert aussi à l'instruction de la convention APL. L'instruction est assurée par la DDE ou le délégataire et porte simultanément sur le projet de convention APL et sur la demande de décision favorable d'agrément. Le préfet ou le délégataire signe simultanément la convention APL et la décision d'agrément puis l'établissement prêteur octroie le prêt. La demande de prêt doit être effectuée auprès de l'établissement prêteur dans un délai maximum de 6 mois après la date de la décision favorable.

• Financement complémentaire

Un prêt complémentaire peut être accordé pour compléter le financemetn PLS par l'établissement de crédit qui a délivré le PLS ou par un autre établissement.

Les opérations finançables par un PLS

Le PLS peut financer les opérations suivantes :

- l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de logements neufs à usage locatif et suivie de la construction de ces logements
- la construction de logements à usage locatif
- l'acquisition de logements et d'immeubles destinés à l'habitation, ainsi que, le cas échéant, les travaux d'amélioration correspondants
- la réalisation des dépendances de ces logements
- l'acquisition et la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage
- les travaux d'amélioration ou les travaux de transformation exécutés sur des logements et des locaux cédés à bail emphytéotique par l'Etat, les collectivités locales, ou leurs groupements
- la réalisation d'opérations de logements- foyers à usage locatifs tels que définis aux articles R 351-55 et R351-56 du code de la construction et de l'habitation
- l'acquisition de logements à usage locatif dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement(VEFA).

Les conditions à remplir par le particulier demandeur du PLS
Il doit s'engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement
Il peut avoir constitué une société civile avec d'autres personnes physiques.

• Un conventionnement obligatoire

- une convention doit obligatoirement être signée entre l'Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l'objet de la convention
- la durée de la convention
L'octroi du prêt locatif social à un particulier est subordonné à la signature d'une convention. La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt. Toutefois, elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans. Afin que les locataires puissent bénéficier de l'APL elle doit être, soit publiée au bureau des hypothèques, soit inscrite au livre foncier.

• Conditions de la location

Pendant toute la durée de la convention, l'emprunteur s'engage à louer à des personnes qui, au jour de l'entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur.

• L'occupation des lieux

Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale.
Les logements ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

• Le loyer

Pendant toute la durée de la convention, l'emprunteur propriétaire bailleur s'engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m2 de surface utile.

• APL

La signature de la convention ouvre droit à l'APL pour le locataire sous conditions de ressources.

Les avantages fiscaux liés au PLS
Le régime de la TVA à 5,5 %

• Dans le neuf

La livraison à soi-même de logements sociaux locatifs est soumise à la TVA au taux réduit de 5,5 %. Ce dispositif permet de laisser à la charge des bailleurs sociaux une charge définitive de TVA à 5,5 % au lieu de la TVA qu'ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des opérations de construction (19,6 %).

• Dans l'ancien

Le taux réduit de TVA s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement.

-  L'exonération de taxe foncière
Les opérations financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d'un PLS, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 ans à compter de l'année qui suit celle de leur réalisation.

-  Statut du bailleur privé
Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut du bailleur privé

Les plafonds de ressource PLS

* Jeune ménage : couple marié sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans.

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les ressources annuelles imposables de l'année n-2.

Les plafonds de loyers pour les PLS

Plafonds applicables au 1er juillet 2007.

Il s'agit du loyer plafond mensuel par m2 (de surface utile) surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias....

Zone I bis : Paris et communes limitrophes

Zone I : Agglomération de Paris.
. Zones d'urbanisation et villes nouvelles de la région Ile de France.

Zone II : Région Ile de France hors zone I.
. Agglomération et communauté urbaine de plus de 100.000 habitants.
. Zone d'urbanisation et villes nouvelles hors régions Ile de France.
. Iles non reliées au continent.
. Cantons du département de l'Oise : Creil, Nogent-sur-Oise, Creil sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont Saint Maxence, Senlis, Nanteuil le Haudouin.

Zone III : Reste du territoire à l'exclusion des départements d'Outre mer.